Pour faire la lumière sur les différences entre la copropriété divise et la copropriété indivise, j’ai utilisé le texte publié par l’O.A.C.I.Q. du 29 août 2016 auquel j’ai ajouté mes propres commentaires et exemples en italique et souligné.
La copropriété divise
Pensez aux condos dans les grands immeubles du centre-ville par exemple, ou aux constructions récentes, avec ascenceur. La question ne se pose pas, il s’agit de condos en division.
Si vous faites l'achat d'une copropriété divise, vous ferez l'achat d'une partie privative (ex. : votre appartement, votre stationnement privé) et aussi d'un pourcentage des parties communes de l'immeuble (ex. : les corridors, les cages d'ascenseurs, la piscine, etc.).
Vous serez le seul propriétaire de votre partie privative et partagerez, avec les autres copropriétaires, la propriété des parties communes.
Dans ce
type de copropriété, il est possible qu'un des copropriétaires ait l'usage exclusif de certaines parties communes à usage restreint (ex. : une terrasse ou un balcon). Cette information doit être inscrite dans la section « Description sommaire de l'immeuble » de votre contrat de courtage.
En achetant une copropriété divise, votre appartement aura son propre numéro de lot (cadastre). Vous aurez aussi vos propres comptes de taxes scolaires et municipales.
Puisqu'il s'agit d'une copropriété divise, il vous sera possible de vendre votre fraction sans l'avis des autres copropriétaires. D'ailleurs, advenant un problème de solvabilité d'un voisin, vous ne serez pas affecté par la situation hypothécaire de ce dernier.
Une autre caractéristique de la copropriété divise est la présence d'un syndicat de copropriété qui a pour mission de veiller à l'administration de l'immeuble.
La copropriété indivise
Des exemples concrets : 3 frères et sœurs héritent de la maison de leurs parents. Une propriété = 3 propriétaires. Un autre exemple, 2 couples d’amis achètent un chalet pour l’occuper à tour de rôle ou s’y retrouver pour les vacances. Une propriété = 2 propriétaires. Maintenant, plus complexe : 1 triplex et 3 propriétaires. Chaque propriétaire occupera un logement. Mais qui disposera de la terrasse sur le toit? Ou de la seule place de stationnement ? Pour les condos en indivision, on parle d’usage, exclusif ou partagé.
Si vous faites l'achat d'une copropriété indivise, vous ferez l'achat d'un pourcentage d'un immeuble entier. L'immeuble appartient donc à plusieurs propriétaires.
Dans la copropriété indivise, il n'y a pas de syndicat de copropriété comme dans la copropriété divise. C'est une convention d'indivision qui permet d'administrer les droits de tous les propr
iétaires et d'établir les droits d'usage exclusif attribués à chacun d'entre eux (ex. : votre appartemen
t, votre stationnement privé).
La convention d'indivision est facultative, mais généralement recommandée. On y indique le fonctionnement et la gestion de la copropriété. C'est également dans la convention d'indivision qu'on détermine si, au moment de la revente de votre part, vous êtes libre de la vendre ou de la céder à n'importe qui ou encore si vous êtes obligé de l'offrir aux autres propriétaires déjà en place. Cette convention doit être publiée au Registre foncier du Québec pour que t
out futur acheteur soit tenu de la respecter.
Dans le cas d'une copropriété indivise, un seul numéro de lot (cadastre) décrit l'ensemble de la propriété. Les taxes scolaires et municipales sont communes entre les propriétaires. Aussi, les charges de l'immeuble sont assumées par tous les propriétaires, et ce, en proportion de leur part respective.
Devenir copropriétaire vous donne certains droits, mais aussi des obligations. Assurez-vous de bien vous renseigner et de bien comprendre toutes les implications liées à l'acquisition d'une copropriété. L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) recommande de consulter un professionnel dûment formé qui possède les compétences spécifiques pour vous assister dans l'achat d'une copropriété.
Lors d’un achat, le type de copropriété est toujours mentionné. Ce n’est jamais une surprise.
Pour ce qui est de l’entretien, vous serez concerné, par exemple, par la réfection du toit ou de la façade, de la même façon parce que dans les deux cas vous êtes propriétaire soit d’une fraction des parties communes soit d’un pourcentage de l’immeuble. Pour acheter avec un prêt hypothécaire, il est d’usage qu’une seul hypothèque soit publiée sur une propriété. En indivision, cela demande donc d’emprunter son financement à la même institution financière que les autres copropriétaires et donc de disposer d’une mise de fonds de 20% minimum. Enfin, une mise en garde particulière : il est important de vérifier que dans la convention d’indivision il est stipulé que les copropriétaires renoncent à leur droit de préemption ou bien qu’ils ont signé une décharge pour le vendeur afin que l’acheteur puisse acheter sans se voir refuser son droit par les autres indivisaires après la signature chez le notaire. Cela reste toutefois un cas rare mais qu'il faut considéré
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